鹤岗房价为什么这么低(号称房价全国最低)

鹤岗房价为什么这么低(号称房价全国最低)

近日，某大V发布了“鹤岗化”的内容，他的观点也是旗帜鲜明——“鹤岗化”可能是大部分小城市的命运。而且，他还认为“发展是异类，停滞或者‘微增长’才是常态，处理好停滞状态下的不出问题，才是关键中的关键。”很显然，这个大V认为，“鹤岗化”是一个无解的问题，没有任何有效的解决方案。

他的观点正确吗？小城市真的没有未来，大多数会沦为“鹤岗”，且无药可救？

我的观点恰恰相反：未来，只可能是少数的小城市会“鹤岗化”，大多数还是拥有自己的“生存与发展之道”，甚至鹤岗未来都可以自行解决“鹤岗化”的问题。

首先，我们要简单概括一下什么是“鹤岗化”？

我们知道，鹤岗之所以全国知名，是因为其房价过低——几万块钱就能买一套房。这个当然是表象。我们要接着问几个问题，就可以找到“鹤岗化”的真正意涵了。

问题1：为什么鹤岗的房价如此之低？当然就是买房的人少了，没人买房了。

问题2：为什么人少了？当然就是流失到外地了。

问题3：为什么本地人要到外地？就是这个城市没有吸引力了。

问题4：为什么这个城市没有吸引力？

看，这第四个问题的答案一出来，“鹤岗化”的真正意涵也就出来了——

鹤岗化，就是“三无城市”（无资源、无产业、无地缘优势），这种城市哪有吸引力？

可是，中国有多少城市是彻彻底底的“三无城市”？

我认为是少数，而不是某大V认为的多数。

一、为什么大多数小城市不会“鹤岗化”？

中国县域人口数量基本盘巨大，支撑着小城市的生存与发展。

前面讲到，人口是一个城市能否发展的基础，没有人，一切免谈。

我们看看中国县域人口的数据，也就是小城市的人口数据。去年新华网发布了一个《2021中国县域高质量发展报告》，数据显示：“县域户籍人口接近8.91亿，常住人口为7.45亿，这表明中国县域人口净流出接近1.46亿人。县域常住人口占全国人口比重达51.63%。”

新华网发布的《2021中国县域高质量发展报告》

　　我们看看，县域户籍人口占全国人口总数的比例是多少？

去年第七次全国人口普查数据显示，全国人口是14.1178亿，可以换算出县域人口占比是63.11%，即使是除去外出打工的人口1.46亿，仍然有51.63%的常住人口。这个人口基本盘摆在这里，就是支撑小县城、小城市生存与发展的基础。可能有人会认为，县域人口还会持续减少。这一点不可否认。

但是，会减少到什么程度？这接近8个亿的县域人口，全部都去大中型城市吗？

我认为不太可能。大多数县域人口不可能在大中型城市购置房产，也难以在大中型城市稳定就业。只有少部分家境殷实、或者到外地读大学的人口，有可能定居大中型城市。

大多数县域人口，仍然会在本地生活。

中国的18亿亩耕地红线，需要人力去耕种。

2022年2月11日，中国政府网发布《国务院关于印发“十四五”推进农业农村现代化规划的通知》。里面特别提到了“坚守18亿亩耕地红线”，而且提出了“落实最严格的耕地保护制度，加强耕地用途管制，实行永久基本农田特殊保护”。

　　中国政府网发布《国务院关于印发“十四五”推进农业农村现代化规划的通知》

　　我们中国人的饭碗，我们14亿人口的饭碗，是必须要靠我们自己来解决的，不可能完全靠进口。所以，这18亿亩耕地的红线，是极为重要的。那么，这些耕地靠谁来耕种？当然是农民。有朋友可能认为，未来应该都是机械化耕种，不需要太多人力。

但是，我们这些耕地都适合机械化吗？

有关数据显示，中国耕地分布在山地、丘陵和高原地区的占69.27%,分布在平原和盆地的仅占30.73%。所以，这也注定了我们这个农业大国，必须要有一大部分人口（之前提到的县域人口）负责耕种这些耕地，确保粮食产量。

真正有吸引力的大中型城市，发展空间终归是有限的。

首先，土地资源就是如此，很典型的北上广深，用于开发房地产的土地资源，必定是逐年减少的。

深圳市发展受到土地面积限制

　　我就以深圳为例，目前深圳全市面积多少？约1997平方公里。2005年，深圳出台了一个很重要的文件，叫做《深圳市基本生态控制线管理规定》，里面要求“基本生态控制线范围内的土地面积为974平方公里”，这个面积多大？占了深圳全市面积的48.77%；2016年，深圳市又出台了一个文件，叫做《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，要求“确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里，占城市建设用地比重不低于30%”。

我们看看，刨掉前面的生态面积、工业用地，只剩余不到800平方公里的土地，这些土地不是只做居住哦，还要包括商业服务、交通设施、公共服务设施等等。

土地是不是就限制了深圳的发展？

所以，房价高达10万/平——多少县域人口买得起？

其它一线城市、经济发达城市，也是一样的，它不可能无止境的发展。这些城市能够容纳的人口数量，始终有限。而且，高房价、激烈的职场竞争，也注定了大多数县域人口无法在这些城市落地生根——他们终归要回去，落叶归根。所以，能够去这些有吸引力的城市的县域人口，只能是有限的。

有朋友可能要说，他们可以去这些“有吸引力的城市”以外的城市啊？

我反问你，对于那些经济实力一般、没多大吸引力的其它城市，你会去吗？

你都不会去，凭什么县域人口就会去？

4，国家提出了“乡村振兴战略”，支持小城市、农村的发展。

现在大家都听说过“乡村振兴战略”，这是2017年10月18日，国家领导人在党的十九大报告中提出的。十九大报告指出，“农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好‘三农’问题作为全党工作的重中之重，实施乡村振兴战略。”并且，还提出了乡村振兴的20字方针：产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕。

中共中央 国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》

　　请注意，乡村振兴的第一个方针就是“产业兴旺”，强调要有产业，才能振兴，并且会陆续配套相关的资金、资源，实实在在投入到乡村振兴当中去。

这一点，我是有发言权的。我的老家就是农村的，现在基本上家家户户都是那种二层、三层甚至四层楼住房，至少有30%的家庭都有小汽车了。因为我们当地特色产业是种植烤烟，国家给予的支持力度非常大，乡村居民的收入也是日渐增长，出去打工的年轻人都开始出现返乡的趋势了。

基于以上四点，我认为，大多数小城市都不会“鹤岗化”，而且会逐步发展起来，最终会形成自己的特色产业与优势。

二、哪些城市可能会面临“鹤岗化”的风险？

虽然，我们认为大多数小城市不会“鹤岗化”。但是，仍然会相当一部分小城市，将面临“鹤岗化”的风险——到底是哪些小城市呢？换句话说，哪些城市比较容易陷入我们前面讲的“三无城市”（无资源、无产业、无地缘优势）陷阱？

我认为，就是某些中西部的四五线城市，甚至也包括一部分三线城市。它们所处省份的经济比较薄弱，而且距离大中型城市比较远，交通不便利；又没有矿产资源、人才资源（高校）、旅游资源、文化资源等等；根本没有特色产业。这些城市，就面临着“鹤岗化”的风险。我们举几个例子，例如新疆克拉玛依、宁夏石嘴山、甘肃玉门、广西百色、云南个旧等等，从东北到西北、西南都有这样的城市，他们的处境就有“鹤岗化”风险。

各位，请思考一下：您现在所在的城市、或者您老家所在的城市，是否也面临“鹤岗化”的风险？

三、面临“鹤岗化”的风险的城市该怎么办？

这个问题非常大、非常专业，本身就是那些经济专家们研究的课题。

我们在此，暂时只提几个要点。如果有想要深入了解的朋友，可以私信我们。

第一，这些城市一定要明确自己的角色，做好自己的城市定位。

我们认为，这种小城市的定位，无非是两个方向：

一是定位于“本地化城市”，即服务当地周边乡镇的居民（适用于相对偏远的城市，尤其是少数民族地区），例如四川省马尔康市，服务好当地即周边的藏族居民就很好了，新疆、西藏的一些小城市也是如此。

二是定位于“周边大中型城市的配套服务城市”，尤其是规划在一、二线城市2小时交通圈层内的城市，例如广东的清远市。当然，有些城市很偏远，也可以服务一、二线城市，例如我老家所在的县城，已经处于湖南境内了，与广东交界之处，也是作为珠三角地区的配套服务城市，不少电子元器件的厂家都搬迁到我们那里。例如，四川省米易县，距离成都很远，但还是成为成都人经常去康养的地方。

为大城市配套的蔬菜产业

　　第二，围绕自己的城市定位，培养重点、特色产业。

这一点不用多说，有很多这样的例子。

例如，前面提到的米易县，除了农业资源、有水果等等，也没有太多优势。可是，它拥有很多中小城市都有的东西，优质的环境、空气、水，还有阳光——那么就搞康养产业。

例如，我老家的县城，以前是全国贫困县，但是当地政府看到了珠三角的发展趋势，就是一些配套的电子产业的元器件厂家，要外迁。当地政府抓住这机会，大力引进了一些珠三角的企业，经济发展非常快。

当然，这里面我要特别提出的是：这些小城市千万不要只看眼前利益，引入一大批高污染的企业，破坏了当地生态环境，那就得不偿失了；这种做法，从长远看，反而会更容易陷入“鹤岗化”的陷阱。

最后，我们简单谈谈鹤岗，它是否能走出“鹤岗化”的困境？

我认为完全没有问题。鹤岗本身除了煤等矿产资源以外，还有很多自然生态、人文资源等。我们简单查了一下，它的基本情况：

百度百科显示，鹤岗市自然资源、人文资源丰富

　　如此多的自然资源、人文资源，是其它城市所无法比拟的。

鹤岗，难道他们就不能好好规划一下？重新定位这个城市，重新规划产业？

我们有理由相信：在不久的将来，鹤岗必定会做出切实有效的改变。

我们期待着，鹤岗能够走出“鹤岗化”的困境。

我们也希望，大部分小城市不要掉入“鹤岗化”陷阱。